¿Qué necesito para vender mi casa en España legalmente?

Cuando decidimos vender un inmueble en España, generalmente pensamos en publicar anuncios en portales inmobiliarios y esperar que los interesados nos contacten, sin embargo existen también una serie de requisitos que debemos cumplir para que dicho procedimiento se haga de manera legal y cumpliendo con todas las exigencias y requerimientos del Estado. Entre ellas necesitarás la Escritura del Registro de la Propiedad, el último recibo de la contribución o IBI, cancelar los gastos de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre otros, los cuales detallaremos hoy en este artículo.

Lo primero es contar con la copia de la escritura notarial

El principal paso que debes llevar a cabo al momento de vender tu inmueble en el país es contar con la copia de la escritura notarial la cual te permitirá acreditar que eres realmente el  propietario del inmueble y  donde se encuentren todos los datos referentes al Registro de la Propiedad, donde figuren los datos exactos. Este procedimiento es muy importante, no únicamente a nivel legal sino también para crear mayor confianza en el comprador, ya que esa es la manera en la que podrá constatar que realmente eres el dueño del inmueble y que no será víctima de algún tipo de fraude o estafa inmobiliaria.

Para ser más específicos podemos decir que a escritura notarial es un documento público que es otorgado ante un notario autorizado y que ofrece la máxima seguridad jurídica en nuestro Derecho. Este tipo de documentos tienen unos efectos muy importantes en el país, por ello son regulados específicamente por las leyes, que superan los que tiene un documento privado.

Su seguridad jurídica radica principalmente en que las administraciones, los jueces y la sociedad en general atribuyen credibilidad absoluta a todas las declaraciones o hechos que están suscritos en una escritura pública.

Estos documentos se sustentan sobre una normativa precisa, las cuales reúnen las condiciones de autenticidad (lo que significa que lo que allí aparece plasmado es cierto), ejecutoriedad (indica que el acuerdo se lleva a la práctica sin necesidad de más pruebas) y legalidad (se ajusta a lo establecido por las leyes españolas).

Una de las principales razones por las que este documento es necesario al momento de invertir en el mercado inmobiliario español es que los particulares que firman una escritura pública tienen la seguridad de que nadie podrá poner en duda su veracidad, con lo que se demostrará por completo a los interesados en adquirir dicha propiedad que la persona que las ofrece es la verdadera dueña.

La escritura circula únicamente mediante copias, bien sea en papel o electrónicas; la matriz que contiene las firmas originales de los otorgantes se guarda formando protocolo en el despacho del notario que la autoriza. Luego pasa a los archivos notariales de cada Colegio y luego al Archivo Histórico. Este documento es para siempre el cual es además íntegro y no precisa ningún contraste o comparación ya que por sí mismo tiene la plena eficacia que le da la ley desde el momento en el que  el notario lo autoriza.

Solicitar una nota simple en el Registro 

Con los datos que proporciona el vendedor de la propiedad y los cuales figuran en la Escritura del Registro de la Propiedad, con el número del Registro, finca y folio entre otros, deberás de solicitar ante el Registro una nota simple, en la cual constará que la propiedad no posee cargas, tasas, censos, embargos, condiciones resolutorias o cualquier otra deuda. En caso de ser necesario cualquier agente inmobiliario o un intermediador financiero puede conseguir la nota simple de una manera sencilla.

Este documento es un extracto sucinto del contenido de los asientos relativos al inmueble, en el cual consta la identificación del mismo, la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma, y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. De igual manera mediante este documento hará constar las restricciones o prohibiciones que afecten a los titulares o derechos inscritos. El valor de la nota simple es únicamente informativo.

¿Cómo realizar la solicitud de la nota simple?

Hoy en día existen 5 maneras de solicitar la nota simple:

Búsqueda por datos registrales

Para solicitar la nota simple de esta manera es necesario introducir el Registro de la Propiedad a la que se refiere la petición, igualmente el municipio, el número registral del inmueble, lo cual orientará de manera directa los datos de la propiedad que se desea consultar. En el caso de que se dispongan, le recomendamos incluir en el campo observaciones el tomo, libro y folio en los que está inscrita dicha vivienda o piso.

Búsqueda por identificador único de finca registral (IDUFIR)

Este organismo permite determinar un inmueble concreto dentro del territorio nacional. De este modo, el vendedor, conociendo el IDUFIR y sin la necesidad de disponer del resto de datos registrales, puede realizar la solicitud de cualquier propiedad.

Búsqueda por titular

Este tipo de búsqueda se puede realizar a partir del nombre completo del titular,nombre parcial del mismo o por el número de identificación fiscal (NIF) del titular. Dichos datos son introducidos por el usuario, y a partir de ellos se brindan aquellos titulares que coinciden con los parámetros fijados, lo que permite que pueda elegirse aquel sobre el que se desea hacer la consulta. Si los datos que se aportan son muy genéricos, y por lo tanto presentan coincidencias con otros posibles titulares, se solicitará al vendedor mayor precisión para de esta manera obtener la nota que se necesita.

Una vez que el titular ha sido localizado, se deberá tramitar la petición a un Registro de la Propiedad, bien sea a una comunidad autónoma, a una provincia o a un municipio determinado, o en otros casos, extenderla a todo el país.

Búsqueda por otros datos

En el caso de esta consulta, la búsqueda te permitirá buscar las propiedades de las que sólo se dispone la localización geográfica, obviamente es necesario saber cuál es el municipio y el registro de la propiedad a la que no estamos refiriendo, la cual estará disponible como forma de ayuda en numerosas poblaciones.

Búsqueda por Geolocalización

En el caso de este tipo de búsqueda permite, a partir de las coordenadas X e Y del punto seleccionado en el visor, identificar el IDUFIR asociado a esta propiedad, siempre y cuando el inmueble haya sido geolocalizado en el Registro; o en otros casos, se debe intentar la identificación de la vivienda registral y su IDUFIR a través de la referencia catastral, para lo cual será necesario que la misma esté incorporada en las Bases de Datos Particulares de España (BBDD).

Debes tener a la mano el último recibo de la contribución o IBI

El comprador puede solicitarte el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que no es más que es una tasa que se paga una vez al año y consiste en el pago al ayuntamiento correspondiente por parte del titular de la propiedad de una cantidad específica.

Este tipo de impuesto es pagadero por el propietario de la vivienda cada 1 de enero de cada año. En casi todos los ayuntamientos, el IBI no se paga hasta bien entrado en el año, y en el caso de vender la vivienda antes de devengo del impuesto, éste seguirá recayendo sobre el propietario de la misma a 1 de Enero de ese año.

Lo que significa que si vendes tu propiedad en Julio, por ejemplo, a la hora de pagar el IBI de ese año te corresponderá cancelar la mitad de la cuota, ya que sólo vas a tener en propiedad dicha vivienda durante la mitad del año.

Solicitar un justificante en la Comunidad de Vecinos

En la comunidad de vecinos en la que se encuentra ubicada la propiedad que desea venderse, el propietario deberá solicitar un justificante que demuestre que se está al día con el pago de los gastos de Comunidad y que no existe ninguna cuota o reparación extraordinaria que no haya sido cancelada.

De acuerdo con la empresa Hispania Inversiones Inmobiliarias, de igual modo el comprador deberá de solicitar información sobre las obligaciones de las que tiene que hacerse cargo con la Comunidad de Vecinos y cuál es el monto de la cuota que debe abonar cada mes,  en este mismo orden de ideas el nuevo propietario deberá de comprobar que el piso no está alquilado y en caso de adquisición del piso, los gastos de compra-venta del piso correrán a su cargo, excepto el impuesto de plusvalía, del cual deberá hacerse cargo el vendedor.

Igualmente será necesario verificar que los últimos recibos de servicios se encuentran al día y que tiene en vigor la Inspección Técnica del Edificio.

El comprador deberá correr con los gastos de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

En el caso de tratarse de una vivienda nueva el comprador deberá cancelar el impuesto sobre el valor añadido (IVA), el cual no es más que un tributo indirecto que recae y grava en la forma y condiciones previstas en la Ley y que comprende la compra-venta de vivienda nueva  o primera transmisión, y el cual se calcula aplicando un porcentaje variable sobre el precio de la Escritura.

El porcentaje aplicable para las viviendas libres o las Viviendas con Protección Pública será de un 10%. Únicamente en el caso de Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial o de Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública tendrán un tipo menor del 4%.

Dicho porcentaje encierra el valor de garajes, trastero y otros anexos, a no ser que éstos se escrituren de forma separada a la vivienda, en este caso el porcentaje aplicable será de 21%. Para ello no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aplicándose a éstos el tipo impositivo general del 21%.

En el caso de una vivienda usada se deberá cancelar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el cual es un tributo que grava las transmisiones onerosas, es decir aquellas en las que existe el pago de un precio por un bien por actos “inter vivos” de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio tanto de personas físicas como jurídicas. La compra de viviendas está incluida en este renglón.

Otros gastos relacionados con la venta de una vivienda

Cuando la venta de vivienda, bien sea usada o nueva, se realice mediante un crédito hipotecario, también es necesaria la cancelación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) debido a la constitución de dicho préstamo. Si el comprador se subroga en el préstamo del promotor no se abonará este tributo.

Además, a la venta de una vivienda hay que sumarle otros gastos tales como los aranceles notariales y registrales, gastos de tasación, así como los gastos de gestión.

Gastos de Tasación

Mediante una ley promulgada en el año 1981, de regulación del mercado hipotecario, se obliga a valorar el inmueble a adquirir mediante una sociedad de tasación antes de autorizar un préstamo hipotecario. Su precio varía de una sociedad tasadora a otra y suele estar baremado en función del valor de la propiedad tasada.

Gastos de Notaría

Son aquellos que se derivan de la intervención del Notario y quien da fe de que se ha llevado a cabo la operación de compraventa de cualquier inmueble. Las tarifas de los notarios, son también denominadas aranceles y son aprobadas por el Gobierno español mediante Real Decreto y son las mismas para todos los notarios del país

Gastos de Registro

Cuando hablamos de los Gastos de Registro nos referimos a los costes de inscripción de la compraventa de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Están fijados por la ley y se cancelan en el momento de la inscripción. Su importe dependerá del precio del inmueble

Gastos de Gestoría

En el caso de los gastos de gestoría, estos tipos de pagos son opcionales y se derivan específicamente de la contratación de un gestor para que lleve a cabo todos los trámites derivados de una operación de compraventa, lo cual incluye el pago de impuestos, la tramitación de las escrituras, la inscripción en el Registro, entre otros. El importe de estos gastos dependerá de las tarifas de cada Gestoría.

Cancelar el impuesto de plusvalía

Para nadie es un secreto que prácticamente todos los pisos, viviendas y el resto de los inmuebles urbanos en España se revalorizan año tras año y de un modo constante. Lo que significa que desde que compramos o adquirimos por otro título un inmueble hasta que lo transmitimos de nuevo, su valor habrá aumentado.

Es por ello que si adquirimos un inmueble hace unos años con un valor de, por ejemplo, 100.000 € y ahora lo vendemos o transmitimos de nuevo por un valor de 150.000 €, habrá ‘aflorado una plusvalía’ de 50.000 €.

Es por ello que hoy en día existe un impuesto que grava precisamente dicha plusvalía, y el cual viene establecido por los Ayuntamientos, que son exactamente quienes se encargan de su gestión.

De una manera más concreta el hecho imponible que grava el impuesto es la obtención de un aumento de valor que es experimentado por terrenos urbanos y que se pone de manifiesto cuando se transmite por cualquier título su propiedad o cualquier derecho real sobre éste.

Nuevos requisitos legales para vender o alquilar un piso 

Una de las nuevas medidas que ha solicitado el gobierno español es el Certificado de Eficiencia Energética del Edificio, el cual están obligados a presentar:

– Aquellos edificios de construcción nueva.

– Edificios o partes de ellos en los que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.

– Edificios o partes de los mismos en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 metros cuadrados y que éstos sean frecuentados de forma repetida por el público.

Una vez con toda la documentación y pagos que hemos mencionado anteriormente: copia de la escritura notarial, nota simple, impuesto sobre bienes inmuebles, justificante en la comunidad de vecinos, impuesto de transmisiones patrimoniales, gastos de tasación, registro, notaría, gestoría e impuesto de plusvalía, un notario de tu confianza realizará la escritura y en ese momento es que se paga. Una vez con la escritura en regla, es fundamental presentarla al Registro de la Propiedad, lo que validará y finalizará el negocio de compra-venta de inmueble en España. Igualmente recuerda que debes consultar con un Real Estate con experiencia en el mercado inmobiliario para que te ofrezca los mejores consejos y te asesore al respecto.

Redactado por: MARA

Número de palabras: 2405

Fuentes principales:euribor.es/formalidades-legales-para-comprar-o-vender-un-piso-o-casa/preguntasfrecuentes.net/2010/07/15/la-contribucion-el-impuesto-sobre-bienes-inmuebles-ibi/

cosaslegales.es/requisitos-legales-para-vender-o-comprar-un-piso/

noticias.api.cat/pasos-para-vender-una-casa-documentacion-necesaria/

Fuentes secundarias:

ewp.rpi.edu/hartford/~ernesto/Maru/MiCasaenCascada/Breviario-de-Requisitos-para-Vender-una-Propiedad.pdf

rankia.com/blog/mejores-hipotecas/2652444-que-documentos-necesitan-para-vender-casareas.es/es/guia-para-la-venta/

registradoes.org:444/propiedad/pags/condiciones/instrucciones.jsp

Contribución al lector: se le ofrece una guía detallada y específica de todos los documentos que debe solicitar e impuestos que debe pagar al momento de negociar su propiedad en España para la venta.